被称之为顺德“三改40条”的新实施方案上周出台后，坊间议论最多的话题就是，新的实施办法是否真的能为推进缓慢的“三旧”改造注入强心剂。上周六，由《南都顺德》主办，顺德区委宣传部、北滘文化中心协办的《论道顺德》第11期论坛聚焦这一话题。论坛期间，嘉宾们普遍聚焦本次办法用心最多的“让利”二字，既肯定了让利措施对于推动改造的积极意义，同时又提出了诸如如何解决启动资金、完善办法细则等问题和建议。
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《论道顺德》嘉宾肯定了“三旧”改造新办法的让利措施有积极意义。 | |
[嘉宾]
苏用和
顺德区政协委员
刘玉发
区国土城建和水利局三旧改造服务科副科长
冯杰伦
乐从城市重建局副局长
梅顺游
龙江镇国土城建和水利局副局长
林炳钊
顺德城市更新发展中心发展研究部副部长
萧智锋
北滘镇北滘居委会副书记
王维
顺德区环咨委委员、北滘镇决咨委委员
被称之为顺德“三改40条”的新实施方案上周出台后，坊间议论最多的话题就是，新的实施办法是否真的能为推进缓慢的“三旧”改造注入强心剂。上周六，由《南都顺德》主办，顺德区委宣传部、北滘文化中心协办的《论道顺德》第11期论坛聚焦这一话题。论坛期间，嘉宾们普遍聚焦本次办法用心最多的“让利”二字，既肯定了让利措施对于推动改造的积极意义，同时又提出了诸如如何解决启动资金、完善办法细则等问题和建议。嘉宾建议，政府可设立一个三旧改造的专项资金库，而专项资金库的使用也要有统筹的规划。同时相关部门负责人也在论坛上透露，8月份，顺德区还将陆续出台一批三旧改造实施办法的配套文件。
利益难平衡成改造阻碍
顺德区推进“三旧”改造已有多年，但效果却并不明显。依据区三改办通报的最新数据显示，顺德目前认定的“三旧”改造项目和城市更新项目198个，面积约15796亩，已完成项目76个，面积约2631亩，正在改造项目64个，面积仅约5000亩。调研中，区政协委员苏用和发现存在诸多问题，包括规划管理引领不够；村居改造政策推进力度不够；三改政策存在阶段性问题，政策普遍性不强问题；没有形成系统的利益保障机制；土地管理宏观和微观操作性不强等。
记者注意到，去年年底，区人大发布的《顺德区“三旧”改造工作情况专题调研报告》同样指出，顺�**拇嬖诠婊环⑹中彼鲆约案鞣嚼娌┺哪哑胶獾任侍猓按寮豆ひ翟案脑焐洗蠊婺Ａ脑煜钅扛欠锩虢牵鄙倏梢远郧蚓谩⒒肪车确矫嫫鸬较灾嵘饔玫闹氐阆钅俊薄�
新办法让利获村居代表点赞
“顺德‘三旧’改造推进整体情况不理想，有市场原因，也有政策原因。”区国土城建和水利局三旧改造服务科副科长刘玉发介绍，这次政府出台新的实施办法，着力点就是放在“政策”，“通过政策调整来激活市场，调动‘三旧’改造的积极性”。据悉，新办法最大的亮点，一是让利，二是放权。
在用心最多的让利上面，此次调整得到了出席论坛的镇街村居代表的认可。北滘镇村居代表萧智锋认为，政策调整体现最明显的就是对于村居表决的程序优化，以及允许“集体经济组织带建筑物公开转让”；而作为村级工业园改造试点，龙江镇代表梅顺游更是直言“龙江是最大受益方之一”，“特别是‘二改三’方面，公开出让分成比例提高了，相信投资方和业主方积极性也会提高”。乐从镇代表冯杰伦则结合镇内成功表决的三个整村改造案例，提到整村改造最大的难题就是利益返还的问题，“不解决，就很难推广�**ァ薄�
刘玉发认为，政府出台政策强调让利，虽然让了经济利益，但最终目的是要得到社会效益。包括开拓空间，解决建设用地不足问题，解决公共配套问题，以及改善公共环境。办法中对于自行“工改商”的，就要求15%的土地要交给政府做公益性项目用地。
缺启动资金仍是最大问题
而正如区政协调研后提出的，顺德“三旧”改造依然会存在“政策普遍性不强”的问题，区城市更新发展中心出席的代表林炳钊提出，在实际工作中每个项目都不一样，并不是一套方案，各个项目都能套用。“我们在和业主或村居代表征求意见的时候，都会听到不同项目遇到的问题，但每个项目都有其特殊性，不可能把‘特殊性’写成一个政策条文，而去规定所有的村套用”。针对这一问题，嘉宾王维就提出了一个思路：“但是我们不必拘泥于一时的政策，国家从宏观层面对房地产的调控，也是根据不同时期会做出不调整。我们也应该根据实际情况，后续出台更多的政策。”
而虽然此次调整体现最大的就是“让利”，但论坛嘉宾提及最多的还是资金不足问题。冯杰伦就提到，政府在旧改项目土地出让之前，需要先解决征拆产生的费用问题，这笔钱让镇街去承担压力也非常大。同样地，作为杏坛桑麻村村民，苏用和也提到，桑麻村整村改造虽然提及多时，但推动却十分困难，“给我的感觉是政府积极性不是很大，最大的原因也是政府财力不足，无法拨付启动资金”。对此，二人提出希望由区三改办牵头，设立一个“三旧改造”资金库，以解决镇街“一时间拿不出那么多钱”的尴尬。
此外，代表们也还提到了区政府能够细化操作方式，让村居实际推进者有所依据。刘玉发透露，8月份将陆续出台政策扶持、审批认定、资金奖励办法等配套操作细则。
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A
解决了什么？
●欠发达镇街卖地补偿提高
刘玉发：政府改革此次用心最大的就是让利。包括工改商协议出让的，以前对收取土地评估差价的60%，现在降到40%；商改商的，以前以容积率3 .5分为两段收费，分别是60%和100%，现在统一为40%；而为了体现对村居土地整理的支持，政府将给予每亩2万元的支持。还有就是对于工改商的项目，对原有土地使用产权人补偿分成比例，部分镇街有所提高，这主要是针对伦教、勒流、杏坛、均安、龙江等镇街提高较大，从原来的最高五成提高到六成，目的就是为了调动改造的积极性。
梅顺游：办法对龙江等镇街“二改三”项目提高了补偿标准，相信会提高投资方和业主方的积极性。对于龙江来说，地价和结构与大良、容桂、北滘是有差距的。如果一刀切，每个投资方都会算一笔账。觉得对前景和未来收益有问题的，就会持观望态度。现在新政将龙江等经济欠发达镇街的补偿最高标准定为60%，高于大良容桂等镇街十个百分点，我和投资方接触后，他们大部分已经打消了顾虑，愿意去进行投资。
●租期不一项目可带建筑转让
萧智锋：北滘社区是一个从自然村发展而来的工业区。旧工业区100亩，50%的面积是北滘居委会的土地，剩下的是私人产权土地，但也只有40%办理了产权证。按照旧的政策，政府在推进过程中要面临类似这样不确定的成本问题。当时要求我们出一个地块研究，才能确定容积率，而容积率又往往影响地块出让的成交价，这就意味着，村居要先几十万元弄一个地块研究，才能够推进改造项目。现在允许“集体经济组织带建筑物公开转让”，可以调动社会资金和村民改造的积极性。比如，如果是村里自己去推的话，拆一间厂房补偿价就是实打实的200元/平方米，而转让后引入合作方去推进的话，可能它的资源比较丰富，采取的方式会更加灵活。
林炳钊：企业对改造有抵触情绪，这肯定会出现，因为每个企业都是基于自身发展考虑的。北滘刚刚提到的还是租用厂房，相对处理起来还方便一些。如果是那些自有产权的，连片改造就会更加复杂，因为产权是他的，他不改的话，就等于一个钉子扎在中间，政府想改也改不了。所以我们在改造过程中更多发挥的是引导作用。这次政策制定很多也都是基于这个原则去制定，比如“带建筑物转让”，就是在改造中，政府把主动权放在集体，再放给社会，由市场和社会去判断，引导改造项目。
●不只拆建，改造也可活化修旧
梅顺游：谈改造常常要说各方利益博弈，我更愿意说是利益的平衡。以前所有的改造项目都只有拆和建，现在则提出了包括活化等不同的改造类型，这对于龙江也很有必要。原来龙江发展初期形成的一些旧的中心，环境差，结构模式与现在有差距，但拆了又会觉得遗憾。而龙江在村级工业园的改造上面，涉及的产权比较多，也比较分散。以前租用集体土地的面都不大。以华西村为例，地方不大，但涉及八九十个业主，且租期不一。村里其实很想改造，来增加村民的收入，但以前受规划限制，很难推进。
我觉得伦教678文化街的改造模式就很好。不但改造得更舒服了，有了更大的利用价值，而且还保留了部分集体回忆。这样的一种修旧的活化方式，周边的商铺也会更愿意去配合你，因为这实现了利益多赢的局面。新政策出台后，我们更有信心去推进这个项目。
●审批、表决程序更加优化
刘玉发：实际上，对于“三旧”改造中存在的审批繁琐、效率不高以及利益平衡问题，实施办法都有相应的回应。其中，放权主要体现在优化了审批程序。以前认定的审批终审权在区里，现在除了“二改三”、“三改三”，其他各种类型的认定全都放在了镇街。而且还降低了认定门槛，取消了规模的限制，一些零碎地块想改造也可以认定。
萧智锋：村民表决是改造另一个关键问题。旧办法规定要三分之二成员表决通过。今年年初我们召开了2 .5万人的全民****，而这2.5万人中，有1万多是后来迁入的居民，他们没有钱分，要让这些人同意三旧改造，难度非常大。事实上，现在仍未改造的村居，基本都是难推的，村里往往有两派实力，这样才会产生阻挠和反对。实施办法改为经由集体经济组织成员会议或成员代表会议2/3以上同意，有一定的积极意义。
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B
还需解决什么？
●整村改造利益返还缺依据 乐从案例可做解剖分析
冯杰伦：乐从有三个村居已经通过了改造表决方案，一共改造面积达到5000亩，仅大墩村就有2500亩，过程中最大的难题就是利益分配，我们的解决办法就是在土地出让金方面，区镇两级的收益一分不留，全部返还给村里进行改造。以大墩村为例，其出让的土地大概是690多亩，总成交额大概是58个亿。按照原来分成政策，区镇两级可以得到29个亿，全部返还村民用于基础设施建设，包括安置区建设和绿化等。整个过程中，我们虽然有这个返利决心，但是政府也还是有难处，比如现在土地审计这么严，利益返还没有依据，凭什么政府的财政收入全部给了村居？目前，新政策对整村改造的涉及就不算很大。
刘玉发：此次实施办法对旧村居连片改造作了一些规定，但没有对整村改造涉及的问题做出一个明确的规定。乐从在这方面做出了探索，提供了几个很好的案例。这个问题可以留到以后做专门解剖分析。
●启动资金如何解决？ 提议建立“三改”资金库
苏用和：村居连片改造，杏坛那边也准备搞，但推动却存在困难。我祖籍是杏坛桑麻村，村里有我的几个堂兄弟，自己在村里也有几间旧屋，我们都很想推进“三旧”改造，但我感觉政府采取的力度不大，兴趣不是很高。据我了解，有镇政府财力不足的原因，拿不出一笔启动资金，所以动力不足。杏坛毕竟不同于乐从几个村居，有区政府那么大的支持力度。
冯杰伦：乐从已经两年没有买过一块地了，同样也存在启动资金不足的问题。以东村为例，关于土地出让的表决方案中，根据村每年的集体收入，在土地出让金方面就得保证给到村里2000万，也就是2年的租金；而且我们还要负责征地拆迁，所有产生的征拆费用，预计要2亿元。这些都必须镇街去想办法解决。我建议区里能够设立一个资金库，这样镇街就可以以镇街名义去借用，缓解拆迁等启动经费压力。
苏用和：我认为这个资金库应以区三改办为主管单位，准备几十亿的资金去推动镇街三改项目很有必要。
●具体操作需要细则指引 8月份会出台一些配套细则
梅顺游：出台“三改”资金库的意见很好，但还要考虑一个操作性问题。比如一个村的改造就要几十个亿，那一个镇要多少钱？政府总不能全部都满足。所以这就要多方面考虑，不能由着村居说这个村要出让多少土地，就出让多少。我觉得，实施办法出来后，每个部门都在跟进，但有些地方不知道新规，如何操作也要有一个明确的指引，因此，后续具体操作细则非常重要。
王维：对于过去“三旧”改造，其实已经有了很多政策上的调整。这次体现了让利，但我认为不必拘泥于一时的政策。举个例子，中央从宏观层面调控房地产，可以根据不同时期的不同情况，出台不同的政策。那么，我们也应该根据实际情况，后续去出台更多的政策。政策所引发的缺陷，必须有政策去弥补解决，否则后续出现的问题就会缺乏改变的动力。
刘玉发：目前顺德区对于新实施办法有几份推动文件正在完善中，包括政府扶持、资金奖励办法、建筑物活化利用，以及权限下放后镇街如何操作等，这些细则基本会在8月份出台。
[记者走访]
华南机械城：投资有热情，还盼税收优惠
位于伦教的华南机械城项目，自2012年底启动以来，一直备受外界瞩目。它也被顺德区看成是村级工业园区改造的示范项目。项目改造之后将集展贸、科研等功能于一身。现在，其会展中心区、展示交易区和生活配套区三大功能已基本成型。
据机械城总经理严光跃介绍，项目目前已完成一期招商工作，签约达成率七成左右。而一期改造基本是对原有两栋建筑物在不拆除主体结构的前提下对外立面的装修和优化，全部为租赁项目。对于新的实施办法，严光跃肯定了政府的让利态度，尤其对于部分商品产房允许分割出让这一新政，他认为将有利于业主的进驻热情，“能够产权分割，意味着业主可以上市交易买卖，能够抵押融资，而对于自用的业主，则可以降低经营的成本”。
目前，项目正在为二期项目做前期的报批工作，二期全部都是在一层钢结构的基础上进行拆除重建，届时所有项目都是带产权出售，可以交易。对于后续的改造，严光跃希望政府能够在审批简化和税收让利方面做更多的调整。比如在审批方面，严光跃说现在二改二项目的报建审批，政府都是按照对待房地产或纯商业项目的报批环节去实施，但在实际收益上二者却有很大的差距，“商品厂房可能3500元/平方米，纯商业项目则是2-3倍的价格”。
另外就是希望能给予投资者或租户、业主予以一定周期的税费减免和优惠，这样相信能够提高投资和租用的热情，也有利于产业的发展。“这样的税收扶持，不是对于单个个体，而是对于整个产业而言，租户投资者都有信心了，行业才能发展。”严光跃说，投建改造项目实际上是一种资金密集型的投资，如果没有及时资金回笼，开发商继续改造的资金压力非常大，容易造成烂尾。
统筹：南都记者 陈宇 卢凯阳
采写：南都记者卢凯阳 朱成方 张艳丽 实习生 陈飞龙
摄影：南都记者 朱成方
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